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          前海土地管理改革創新

          2013年5月,前海土地管理改革創新要點及配套政策以文件形式正式對外發布,標志著前海深港合作區的開發建設、項目落地和土地出讓工作將加快推進。

          20%土地出讓金用以獎勵"綠色"項目

          為鼓勵節約集約用地,前海將把土地使用權出讓收入(扣除政策性剛性支出)的15—20%劃入前海深港合作區產業發展基金。

          以"綠色" 、"低碳"為特色的建設項目可申請該項基金,前海將綜合考慮經濟貢獻、節約環保等因素予以獎勵。

          土地出讓采取彈性年期

          一般而言,國內法定的一次性出讓土地使用權的年限是40年(最高年限)。在前海,土地使用權可分期出讓、分段計收地價。

          其中,自用部分首次出讓年期一般為20年,到期后經評估按10年續期。具有重大影響和特殊意義的產業項目用地,可按法定最高年限出讓。

          出售部分,按最高年限出讓。土地使用期限屆滿申請續期的,經評審符合前海產業政策的可以續期,最長可續期法定最高年限。

          供地方式告別"大一統"

          前海區內,不同產業將采取不同的供地方式。

          除試行建設項目用地預申請外,產業帶動性強、項目輻射面廣、事關前海發展全局的特別重大高端項目用地,試行公告出讓,并防止惡性競爭導致高地價、高樓價、高租金。

          為提高土地利用效益,實行有條件的"帶設計方案"出讓。

          創新產業用地用房管理,實行"帶管理方案"出讓。

          分片區標價抑制地價異常

          為穩定市場預期,避免不實炒作誤導大眾,前海將綜合考慮片區的宗地屬性、土地用途、市場情況等各項因素,采取分片區標定地價,并保持每年更新。

          每一個單元都是一個小宇宙

          前海初步劃定22個單元,102個街區,按照單元開發和街區開發的模式,單元內的樓宇將全部打通,每一個200米左右的單元能夠解決片區內的基本工作、生活、購物和社區服務。目前比較成熟的單元開發模式有深圳的萬象城、香港的西九龍等。

          對于資本實力雄厚、開發經驗豐富、綜合招商能力強、運營成效明顯的企業,前海還將鼓勵和支持企業一起參與土地開發、招商引資和運營管理。包括土地的成片開發、定制開發、帶資開發、一級開發等多種開發模式都在考慮范圍之內。

          不少新區常見的開發進度慢、不成規模、規劃不統一將不會在前海出現。

          產業用地將向企業總部傾斜

          前海產業用地里,自用部分的建筑面積一般不得低于總建筑面積的50%。不過,以企業招商引資和運營管理為主的項目,自用比例可以適當降低。

          建成后,物業自用部分原則上10年內不得轉讓,出售部分原則上5年內不得再轉讓。這兩款物業物業在持有年限內經前海管理局批準可以轉讓的,轉讓方應將一定比例的增值收益上繳前海管理局。

          另外需要注意的是,辦公類物業的租售對象為符合產業導向和入區規定且注冊地在區內的法人;公寓類物業的租售對象為在區內工作的個人或上述法人。

          研究設立前海土地審裁機構

          前海擬借鑒香港等境外地區的先進土地審裁經驗和制度,研究設立前海土地審裁機構,探索建立土地和房產審裁制度,提高土地和房產權益糾紛裁決的效率。

          土地審裁制度將出讓土地的政府和購買土地的企業放在平等的地位,雙方關系為平等的民事主體,有了問題找審裁機構解決,減少政府權力部門的干預,通過法律的介入倡導平等及合約精神,有助提高裁決效率。

          囤地炒地將收回用地

          對不按合同履行開發責任和義務,存在囤地、炒地、閑置等行為的,前海管理局將嚴厲打擊,通過協商、仲裁、審裁或司法裁決等途徑收回用地。此外,前海將把土地使用權出讓合同驗收制度作為房地產權登記前置條件。

          前海合作區內,所有擬轉讓物業包括通過招拍掛方式公開出讓的土地,原則上不得轉讓但確需轉讓的,前海管理局都可以優先回購;另外,經營狀況較差的企業或項目,其物業也由前海管理局參照市場價格優先回購。

          足不出樓可辦登機手續

          前海15平方公里的地上地下將全部打通,地下空間開發達780萬平方米。從南區到北區,地下開發五層,負三到負五層是軌道交通,負一和負二層是快車車道。通過地下,可以從媽灣港到達寶安。此外,地下空間的建筑設計通透開闊,在某些區域,負4層還可看到天空。 前海將借鑒香港國際金融中心(IFC)的模式。未來,在一棟大樓里,人們不用出門便可直接辦理登機手續、搭乘地鐵,解決所有交通問題。

          地面部分,從南區到北區的走廊把媽灣到雙界河整個連成一片,人們在樓里穿行而過。

          《深圳市人民政府關于前海深港現代服務業合作區土地管理改革創新要點的批復》

               
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